1. Die ordentliche Kündigung:
Grundsätzlich ist hier vorab der Verwaltungsvertrag zu prüfen. In diesem ist üblicherweise eine Kündigungsfrist vereinbart. Diese kann entweder z.B. eine jährliche Kündigungsmöglichkeit zum 31.12. vorsehen oder auch eine unterjährige Kündigung mit einer bestimmten Kündigungsfrist vorsehen. Wenn es keine Vereinbarung gibt oder der Verwaltungsvertrag nicht mehr auffindbar gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 1 Monat? zu jedem Monatsletzten ?. Diese bedeutet, dass die Kündigung zuerst dem Vertragspartner zugehen muss. Diese sollte am besten schriftlich mittels eingeschriebenen Brief erfolgen. Danach beginnt die Kündigungsfrist zu laufen. Nach Ablauf der Kündigungsfrist ist der Vertrag aufgelöst.

2. Die außerordentliche  Kündigung:
Diese kann von den Vertragsparteien ausgesprochen werden, wenn ein wichtiger Grund (grobe Pflichtwidrigkeiten, Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses, Insolvenz des Verwalters u.a.) vorliegt, dass der Verwaltungsvertrag von einer Seite nicht mehr aufrecht gehalten werden kann.

Hier gibt es gesetzlich keine Kündigungsfrist und endet der Vertrag mit der Übermittlung der Kündigung. Sollte die gekündigte Partei diese Kündigung nicht anerkennen müsste die Kündigung jedoch gerichtlich durchgesetzt werden.

3. Die einvernehmliche Auflösung:
Wenn sich Verwalter und Eigentümer einig sind, kann natürlich auch ein separater Endigungstermin vereinbart werden.

4. Befristete Verträge:
Achtung! Befristete Verwaltungsverträge enden erst nach Zeitablauf der vereinbarten Vertragsdauer. Wenn hier keine separate Kündigungsmöglichkeit vereinbart ist, kann der Vertrag nicht mittels ordentlicher Kündigung aufgelöst werden. Hier kann nur eine einvernehmliche Auflösung angestrebt werden oder die außerordentliche Kündigung bei Vorliegen entsprechender Gründe ausgesprochen werden.

2. Verwaltung im Wohnungseigentum:

a.) Umfang der Verwalterpflichten

Grundsätzlich gelten für sämtliche österreichische Wohnungseigentumsanlagen die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 (kurz WEG 2002) in der jeweilig aktuell gültigen Fassung. Auch für die Verwaltung der Liegenschaft gibt es hier dezidierte Vorschriften.

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Wohnungseigentum § 20.

(1) Der Verwalter ist verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind. Dem Verwalter steht die Verwaltung der Liegenschaft und dabei insbesondere auch die nach außen unbeschränkbare Vertretung der Eigentümergemeinschaft zu; im Rahmen dieser Vertretung ist er auch zur Bestellung eines berufsmäßigen Parteienvertreters befugt.

(2) Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode auf die in § 24 Abs. 5 beschriebene Weise eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, in der die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten, die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage sowie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen, vor allem die Bewirtschaftungskosten, und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen bekannt zu geben sind.

(3) Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 eine ordentliche und richtige Abrechnung sowie gegebenenfalls nach den Regelungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten zu legen.

(3a) Soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen wird, hat der Verwalter dafür zu sorgen, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis nach § 2 Z 3 EAVG für das gesamte Gebäude vorhanden ist, und jedem Wohnungseigentümer auf Verlangen und gegen Ersatz der Kopierkosten eine Ablichtung desselben zur Verfügung zu stellen.

(4) Beabsichtigt der Verwalter den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit einer Person, die mit ihm durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist, so hat er die Wohnungseigentümer auf dieses Naheverhältnis hinzuweisen. Der Verwalter hat für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen und für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen.

(5) Der Verwalter hat rückständige Zahlungen eines Wohnungseigentümers auf die Aufwendungen für die Liegenschaft einzumahnen und nötigenfalls Klage nach § 27 Abs. 2 binnen der dort genannten Frist zu erheben und die Anmerkung der Klage zu beantragen.

(6) Der Verwalter hat alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen entweder über ein für jeden Wohnungseigentümer einsehbares Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder über ein ebenso einsehbares Anderkonto durchzuführen.

(7) Die dem Verwalter als Machthaber nach dem 22. Hauptstück des Zweiten Teils des ABGB auferlegten Verbindlichkeiten können weder aufgehoben noch beschränkt werden. Der Verwalter hat auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrags, besonders über die Entgeltvereinbarungen und den Umfang der vereinbarten Leistungen, und im Fall einer schriftlichen Willensbildung (§ 24 Abs. 1) über das Stimmverhalten der anderen Wohnungseigentümer zu geben.

(8) Wenn der Verwalter seine Pflichten grob verletzt, kann die Eigentümergemeinschaft – neben allfälligen Schadenersatzansprüchen – auch eine Herabsetzung des mit dem Verwalter vereinbarten Entgelts nach Maßgabe der mit dem Pflichtverstoß einhergehenden Minderung des Nutzens aus der Verwaltertätigkeit verlangen.

Der praktische Umfang der Hausverwaltungstätigkeit umfasst:

1. 1. Ansprechpartner für sämtliche Eigentümeranfragen
2. Führung der Hausbuchhaltung inkl. Erstellung der laufenden Vorschreibungen inkl. Rücklagenerhebung und Mahnwesen
3. Jährliche Erstellung der Betriebskosten bzw- Heizkostenabrechnung sowie Rücklagenabrechnung
4. Verwaltung sämtlicher Dokumente der Wohnungseigentümergemeinschaft
5. Abhaltung von Eigentümerversammlungen mindestens alle 2 Jahre
6. Begehungen der Liegenschaft
7. Abwicklung von Instandhaltungsaufgaben
   
   

b.) Kosten einer Wohnungseigentumsverwaltung

Die Kosten hierfür sind grundsätzlich mit gewerblichen Immobilienverwaltern frei vereinbar. Lediglich die gemeinnützige Bauvereinigungen (Genossenschaften) haben gesetzliche Vorgaben in der sogenannten Entgeltrichtlinienverordnung auf die sich diese stützen. Bei dieser belaufen sich die Verwaltungskosten auf € 262,80 pro Jahr zzgl. 20% USt für jede Wohnungseinheit (Stand April 2021). Bei größeren Sanierungsarbeiten gibt es ein bis zu 5% hohes Abwicklungshonorar zusätzlich.

Manche gewerbliche Immobilienverwalter richten sich ebenfalls nach diesen vorgenannten Vorgaben. Andere legen den Berechnungsgrundlage gleich wie bei der Verwaltung des klassischen Mietzinshauses und legen den Verwaltungssatz pro m² (derzeit € 3,60 per m² pro Jahr zzgl. Ust) einer Berechnung zugrunde und verrechnen ein Stundenhonorar für Zusatzleistungen.

c.) Kündigungsmöglichkeiten eines Verwaltungsvertrages im Wohnungseigentum

1. Ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung eines Verwaltungsvertrages kann gegenüber dem gewerblichen Verwalter sowie auch gegenüber der genossenschaftlichen Verwaltung oder dem verwaltenden Miteigentümer immer unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist im zum Ende jeder Abrechnungsperiode (üblicherweise 31.12.) erfolgen. Dass bedeutet, dass die Kündigung jeweils spätestens am 30.09. dem Verwalter zugehen muss um gültig den Vertrag zu Jahreswechsel zu beenden.

Die Kündigung im Wohnungseigentum bedarf jedoch eines gültigen Kündigungsbeschlusses der Mehrheit der Wohnungseigentümer. Hierzu bedarf es aufgrund dem Wohnungseigentumsgesetz 3 Schritte der Wohnungseigentümer, welche zu beachten sind, da der Kündigungsbeschluss üblicherweise nicht über die aktuelle Verwaltung herbeigeführt wird.

1. Alle Wohnungseigentümer müssen (am besten schriftlich) über die Abstimmung (sinnvollerweise wird dabei auch über die Bestellung der neuen Hausverwaltung abgestimmt) informiert sein.
2. Die Mehrheit gerechnet an Miteigentumsanteilen lt. Grundbuch müssen für die Kündigung stimmen.
3. Sämtliche Eigentümer müssen ein Schreiben über das Abstimmungsergebnis erhalten und ein Beschlussblatt im Stiegenhaus samt Rechtsbelehrung zum Aushang gebracht werden.

(Sämtliche Schritte bei einem Wechsel über unsere Plattform werden Ihnen abgenommen und erfolgen sämtliche Vorbereitungen durch uns.) 

2. Außerordentliche Kündigung

Diese kann von den Vertragsparteien ausgesprochen werden, wenn ein wichtiger Grund (grobe Pflichtwidrigkeiten, Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses, Insolvenz des Verwalters u.a.) vorliegt, dass der Verwaltungsvertrag von einer Seite nicht mehr aufrecht gehalten werden kann.

Hier bedarf es jedoch ebenfalls einen Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß dem Vorgenannten.

Wenn der Verwalter diese Kündigung jedoch nicht anerkennt muss diese Kündigung gerichtlich bestätigt werden.

3. Einvernehmliche Auflösung:

Auch die einvernehmliche Auflösung ist jederzeit eine Möglichkeit einen Verwaltungsvertrag aufzulösen. Hierbei müssen sich jedoch beide Parteien (Verwalter und Eigentümergemeinschaft) über die Auflösung (Zeitpunkt) einigen. Um dies rechtsgültig zu vereinbaren, kann dies grundsätzlich in einer Eigentümerversammlung bei der alle Eigentümer zusammen mit dem Verwalter anwesend sind vereinbart werden.

4. Verwaltung von Gemeinschaftseigentum:

In manchen Fällen gibt es auch Gemeinschaftseigentum, dass weder ein Zinshaus noch Wohnungseigentum ist. In der Praxis sind die meistens Privatstraßen, Heizhäuser oder Grünflächen, Retentionsflächen mit mehreren Eigentümern.

Diese können ebenfalls durch einen Verwalter betreut werden, da auch hier Kosten zu verteilen, Dienstleistungen zu vergeben oder auch Versicherungen abzuschließen sind. Ohne Verwalter ist hier immer die Mehrheit der Eigentümer an Grundbuchsanteilen entscheidungsberechtigt.