1. Ordentliche Kündigung eines unbefristeten Verwaltervertrags:

Ein unbefristet abgeschlossener Verwaltungsvertrag ist unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist zum Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode möglich. Als Abrechnungsperiode ist gemäß den gültigen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) das Kalenderjahr (somit 01.01.-31.12.) gesetzlich vorgegeben. Nur einstimmig und schriftlich oder am Gerichtswege kann eine Änderung der Abrechnungsperiode erfolgen. Dies kommt in der Praxis jedoch nur in Einzelfällen vor.

Daher gilt für eine Kündigung der Verwaltung in diesem Fall, dass die Kündigung spätestens bis 30.09. bei der Verwaltung einlangt. Eine schriftliche Kündigung ist zu Beweiszwecken im Streitfalle immer zu empfehlen.

Es ist auch sinnvoll, die Kündigung auf mindestens 2 Wegen zuzusenden (E-Mail, Fax oder Brief), da ein Brief am Postweg verloren gehen kann, ein Fax bei der Übertragung fehlerhaft werden kann oder auch ein E-Mail durch den Spamfilter des Verwalterservers verschwinden kann.

Die Kündigung ist nur gültig, wenn diese rechtzeitig beim Verwalter eingeht!

Vor der Kündigung muss auch ein ordnungsgemäßer Kündigungsbeschluss der Gemeinschaft erfolgen.

2. Ordentliche Kündigung eines befristeten Verwaltervertrags:

Besteht ein befristeter Verwaltungsvertrag der auf 3 oder mehrere Jahre abgeschlossen ist, kann dieser Vertrag gemäß § 21 (2) WEG erst nach Ablauf von 3 Jahren unter der Einhaltung der 3-monatigen Frist zum Ende der Abrechnungsperiode gekündigt werden. Dies bedeutet, dass die ersten 3 Jahre der Verwaltung ablaufen müssen und erst danach eine Kündigung erfolgen kann. Der Verwaltungswechsel kann somit rechnerisch erst am Ende des 4. Jahres erfolgen.

Sollte vor diesem Zeitpunkt ein dringender Wechselwunsch entstehen, kann eine Auflösung nur einvernehmlich oder aufgrund einer Pflichtverletzung des Verwalters erfolgen.

Es ist auch sinnvoll, die Kündigung auf mindestens 2 Wegen zuzusenden (E-Mail, Fax oder Brief), da ein Brief am Postweg verloren gehen kann, ein Fax bei der Übertragung fehlerhaft werden kann oder auch ein E-Mail durch den Spamfilter des Verwalterservers verschwinden kann.

Die Kündigung ist nur gültig, wenn diese rechtzeitig beim Verwalter eingeht!
Vor der Kündigung muss auch ein ordnungsgemäßer Kündigungsbeschluss der Gemeinschaft erfolgen.

3. außerordentliche Kündigung eines befristeten bzw. unbefristeten Verwaltervertrags:

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht jedoch auch vor, dass ein Verwaltungsvertrag aufgrund von wichtigen Gründen durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft oder aufgrund grober Pflichtverletzung auf Antrag eines Wohnungseigentümers bei Gericht aufgelöst werden kann.

Dies kommt jedoch in der Praxis nicht sehr häufig vor. Dies auch deshalb, da ein Gerichtsverfahren oft länger dauert als eine ordentliche Kündigung den Verwaltungsauftrag beendet.

4. Einvernehmliche Auflösung

In manchen Fällen geht es problemlos vonstatten in dem man das Gespräch sucht und die Auflösungsmöglichkeit mit dem Verwalter bzw. der Verwalterin bespricht. In wenigen Fällen möchte der Verwalter gegen den Wunsch der Eigentümer die Liegenschaft „zwangsverwalten“. Daher kann ein Gespräch hier oft eine einfache Lösungsmöglichkeit ergeben. Wichtig ist jedoch, bei solchen Gesprächen gut vorbereitet zu sein, dass vorab die Gemeinschaft ebenfalls hinter solchen Gesprächen steht und dass auch dem Verwalter ein entsprechendes Zugeständnis gemacht wird, sodass für alle eine win – win Situation entsteht.

5. Beauftragung einer neuen Verwaltung ohne Kündigungsmöglichkeit der bisherigen Verwaltung

Ein letzter Weg sei hier auch noch erwähnt, der wirklich nur sehr selten vorkommt, jedoch grundsätzlich machbar ist. Wenn sich keine Kündigungsmöglichkeit findet und auch keine einvernehmliche Lösung möglich ist, gibt es als letzte Variante noch diesen Weg. Es kann eine neue Verwaltung beauftragt werden und mittels Beschluss die alte Verwaltung beauftragt, alle Unterlagen zu übergeben und die Arbeiten einzustellen. Hier muss die Verwaltung entsprechend handeln. Es bleibt jedoch der Honoraranspruch der alten Verwaltung bestehen und sind dann dabei 2 Verwaltungen zu bezahlen.